Quando una persona muore, il suo patrimonio non passa in modo ordinato e immediato a ciascun erede. Se gli eredi sono più di uno, e nella maggior parte dei casi lo sono, si crea una comunione ereditaria: tutti i beni del defunto, cioè la casa, il terreno, il conto corrente, le quote di una società, appartengono a tutti gli eredi insieme, in proporzione alle rispettive quote, senza che nessuno possa dire “questa stanza è mia” o “quel campo spetta a me”.

La legge considera questa situazione una fase transitoria, ma nella pratica essa dura spesso anni, a volte decenni, e può diventare una fonte di conflitto e di spreco economico. Nel mio Studio legale vedo famiglie unite, anche per decenni, che si dividono davanti a una casa di famiglia da vendere, a un affitto da riscuotere o a una ristrutturazione da pagare.

Questo articolo spiega, in modo semplice, quali sono i principali problemi della comunione ereditaria, perché dividere certi beni è così difficile e come una pianificazione successoria fatta in tempo, con il testamento e con le donazioni, possa evitare gran parte di queste difficoltà e far risparmiare imposte.

1. Che cos’è la comunione ereditaria

Con l’apertura della successione, i chiamati all’eredità che accettano diventano eredi. Se sono più di uno, ciascuno è titolare di una quota ideale dell’intero patrimonio ereditario. Se, ad esempio, un genitore lascia due figli e una casa, ciascun figlio è proprietario del 50% dell’intera casa, non di una metà fisicamente individuata.

Ne derivano alcune conseguenze pratiche:

nessun erede può disporre da solo dell’intero bene;
ogni decisione importante richiede il consenso degli altri, o almeno di una maggioranza;
le spese e i debiti gravano su tutti, in proporzione alle quote;
ogni erede può, in qualsiasi momento, chiedere lo scioglimento della comunione, cioè la divisione.

Il principio è semplice. Applicarlo, quando i beni sono immobili, le persone sono più d’una e i rapporti sono tesi, è molto più complicato.

2. La gestione del bene comune: i primi problemi

Chi decide?

Finché la comunione dura, il bene va amministrato: bisogna pagare l’IMU e le altre imposte, le spese condominiali, le riparazioni, l’assicurazione. Bisogna anche decidere se affittare l’immobile, se venderlo o se lasciarlo vuoto.

Il Codice civile prevede regole precise:

gli atti di ordinaria amministrazione (ad esempio le riparazioni urgenti o la riscossione dei canoni) si decidono a maggioranza, calcolata sul valore delle quote e non sul numero delle persone;
le innovazioni e alcuni atti di gestione più importanti richiedono maggioranze qualificate;
gli atti di disposizione, come la vendita dell’intero immobile o la costituzione di un’ipoteca o di un diritto reale, richiedono in linea generale il consenso di tutti i comproprietari.

Basta quindi un solo erede contrario, o irreperibile, o semplicemente disinteressato, per bloccare una vendita anche vantaggiosa.

L’erede che usa il bene da solo

Un caso molto frequente è quello dell’erede che continua ad abitare nella casa di famiglia o a usare il terreno. Ogni comproprietario può usare la cosa comune, purché non ne impedisca agli altri un uso pari. Gli altri eredi, però, possono sentirsi danneggiati e chiedere un’indennità. La giurisprudenza richiede in genere la prova concreta che l’uso esclusivo abbia privato gli altri di un’utilità effettiva. Sono situazioni che alimentano spesso contenziosi lunghi e costosi, con rapporti familiari che si deteriorano rapidamente.

Spese, debiti e imposte

Ogni erede risponde delle spese della cosa comune in proporzione alla propria quota. Se uno non paga, gli altri devono anticipare le somme, con il rischio di dover poi agire legalmente per recuperarle. Quanto ai debiti del defunto, gli eredi ne rispondono in proporzione alle quote, ma nei confronti dei creditori il quadro può essere più articolato, soprattutto prima della divisione. Per questo è importante valutare con attenzione, prima di accettare l’eredità, la consistenza reale del patrimonio e, se necessario, l’opportunità di accettare con beneficio d’inventario, che protegge il patrimonio personale dell’erede.

Altri ostacoli quotidiani

Le banche, per sbloccare conti e depositi, chiedono spesso la firma di tutti gli eredi. Gli eredi non sempre sono d’accordo, a volte non si parlano da anni o vivono all’estero. Può capitare di dover ricercare parenti che non si conoscono. In alcuni casi, alla morte di un erede che non aveva ancora diviso, la comunione si moltiplica: i suoi eredi subentrano nella sua quota e il numero dei comproprietari cresce di generazione in generazione, fino a rendere quasi impossibile ogni decisione.

3. La divisione: un diritto che si scontra con la realtà

Ogni erede può chiedere la divisione

La regola generale è che ciascun coerede può sempre domandare la divisione dei beni ereditari. Gli eredi possono accordarsi sospendendola per un periodo limitato, e in alcuni casi anche il giudice può disporne una breve sospensione. Ma non è possibile obbligare nessuno a restare in comunione per sempre.

La divisione può avvenire:

in via amichevole, con un accordo tra tutti gli eredi, di norma con atto notarile se vi sono immobili;
in via giudiziale, con un procedimento davanti al tribunale, che è più lungo, più costoso e dall’esito meno controllabile.

Quando è possibile, dividere i beni in natura, cioè assegnando a ciascuno beni di valore equivalente alla propria quota, è la soluzione migliore. Se i valori non coincidono, la differenza si compensa con una somma di denaro, il cosiddetto conguaglio.

Quando i beni non si possono dividere comodamente

Il problema nasce quando il patrimonio è composto in prevalenza da un solo immobile, o da beni che non si possono frazionare senza perdere valore: un appartamento, una villetta, un negozio, un’azienda agricola, una piccola attività di famiglia.

In questi casi la legge prevede una soluzione a più passaggi:

si cerca anzitutto di formare le quote in modo diverso, ad esempio assegnando agli altri eredi altri beni o somme di denaro;
se non è possibile, l’immobile può essere assegnato per intero a un erede che ne faccia richiesta, con l’obbligo di pagare agli altri il conguaglio. Ha la preferenza chi ha la quota maggiore, oppure più eredi che chiedono insieme l’assegnazione;
se nessuno può o vuole farsi carico dell’immobile, si procede alla vendita all’asta e al riparto del ricavato.

Nella pratica il problema è che spesso nessun erede dispone della liquidità necessaria per liquidare gli altri, e le banche non sempre concedono mutui a chi eredita una casa gravata da problemi. La vendita all’asta, d’altra parte, comporta di norma prezzi inferiori a quelli di mercato. Il patrimonio che il defunto aveva costruito in una vita rischia così di perdere una parte consistente del proprio valore.

Gli immobili con difformità: l’ostacolo che molti scoprono troppo tardi

Un capitolo a parte merita il caso, molto frequente in Italia, degli immobili con irregolarità urbanistiche o catastali.

Molte case di famiglia sono state ampliate, modificate o frazionate nel corso degli anni senza titolo edilizio, o con modifiche che non sono mai state comunicate al catasto: un balcone chiuso a veranda, un sottotetto reso abitabile, una tramezzatura spostata, un garage trasformato in locale abitabile. Finché il proprietario vive e non vende, il problema può restare nascosto. Ma al momento della divisione o della vendita emerge con forza.

Le norme sulla commerciabilità degli immobili sono molto rigorose.

gli atti di trasferimento tra vivi di immobili costruiti senza titolo edilizio, o in difformità sostanziale, possono essere nulli, se non vengono indicati gli estremi del titolo edilizio o non è presente la dichiarazione prevista dalla legge;
la giurisprudenza ha ritenuto che questa sanzione possa riguardare anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria, che non sono equiparati alla semplice successione “per causa di morte”, a cui la disciplina più severa non si applica;
gli atti che hanno ad oggetto immobili devono inoltre rispettare la conformità catastale: i dati e le planimetrie devono corrispondere allo stato reale dei luoghi, con dichiarazione in tal senso.

Questo significa che un immobile ereditato con abusi non sanati o con difformità non regolarizzate non può essere diviso, assegnato o venduto con facilità: prima bisogna regolarizzarlo. E regolarizzare significa spesso affrontare costi, sanzioni, pratiche tecniche e tempi che nessun erede aveva previsto, da ripartire fra tutti, anche con chi non vuole pagare.

Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto ampliando le cosiddette tolleranze costruttive e semplificando la sanatoria di alcune difformità minori. Non tutte le irregolarità, però, sono sanabili, e ogni caso va valutato da un tecnico abilitato e da un professionista legale che possano indicare con precisione come procedere.

Il consiglio è netto: la verifica della regolarità urbanistica e catastale degli immobili dovrebbe essere fatta in vita, da chi possiede i beni, e non lasciata agli eredi, che dovranno invece affrontarla in un momento già difficile.

Le possibili conseguenze economiche e personali

Mettendo insieme i problemi descritti, una comunione ereditaria mal gestita può comportare:

beni inutilizzati o deteriorati, perché nessuno si assume le spese di manutenzione;
costi legali che arrivano a erodere una parte rilevante del valore dei beni;
vendite sotto prezzo, in caso di asta o di necessità di liquidare in fretta;
rotture familiari, spesso irreparabili;
imposte e sanzioni per dichiarazioni omesse o tardive.

4. La mancata pianificazione successoria: il vero nodo

Quasi tutti i problemi appena descritti hanno una radice comune: nessuno ha pianificato la successione.

In Italia, in assenza di testamento, l’eredità si divide secondo le regole della successione legittima: il Codice civile stabilisce chi eredita e in quale quota (coniuge, figli, genitori, fratelli e altri parenti), senza alcuna considerazione per le esigenze concrete della famiglia, per chi ha assistito il defunto, per chi ha bisogno di più tutela o per chi vuole o non vuole conservare un determinato bene.

Anche chi fa testamento, tuttavia, deve rispettare i limiti imposti dalla legge a tutela dei familiari più stretti. Esiste infatti la quota di legittima, cioè una parte del patrimonio che la legge riserva a coniuge, figli ed eventualmente ascendenti. A titolo di esempio, se il defunto lascia un solo figlio, a questi spetta almeno la metà del patrimonio; se i figli sono due o più, spetta loro complessivamente almeno i due terzi. Il coniuge ha inoltre diritti particolari, tra cui il diritto di abitazione sulla casa familiare e l’uso dei mobili che la arredano. Una pianificazione ben fatta tiene conto di questi limiti, perché un testamento che li violi può essere contestato.

Pianificare significa decidere in anticipo, con consapevolezza e con l’aiuto di un professionista, come distribuire il patrimonio nel rispetto della legge, in modo da ridurre al minimo i conflitti e i costi. Gli strumenti principali sono due: il testamento e le donazioni.

Il testamento: uno strumento semplice e potente

Molte persone pensano che il testamento serva solo a chi ha grandi patrimoni, o che sia un gesto di cattivo auspicio. In realtà è lo strumento più semplice per evitare problemi. Con il testamento è possibile:

assegnare beni specifici a determinati eredi, ad esempio la casa al figlio che ci vive e un altro immobile o somme di denaro all’altro figlio, così da evitare comproprietà inutili;
procedere alla divisione dei beni già in vita, perché la legge consente al testatore di dividere egli stesso i beni tra i suoi eredi, evitando in molti casi la comunione;
lasciare legati, cioè attribuzioni di singoli beni a persone determinate, anche non parenti;
nominare un esecutore testamentario, che si occupi di dare attuazione alle volontà e di prevenire i conflitti;
disporre in favore di persone fragili, come un figlio con disabilità, con strumenti adeguati di tutela.

Il testamento può essere olografo, scritto interamente a mano, datato e sottoscritto, oppure redatto per atto di notaio. Il primo ha il vantaggio della semplicità, ma comporta rischi di errori formali, ambiguità o smarrimento. Il testamento pubblico offre maggiori garanzie di validità e di conservazione. In ogni caso, è sempre consigliabile farsi assistere da un professionista, perché una disposizione scritta male può generare più contenziosi di quanti ne eviti.

Le donazioni: pianificare già in vita

Accanto al testamento, un altro strumento importante è la donazione, con cui una persona trasferisce già in vita un proprio bene a un’altra, ad esempio a un figlio. Le donazioni permettono di:

assegnare in modo definitivo determinati beni a determinati familiari, evitando la comunione ereditaria su quei beni;
riservarsi l’usufrutto, continuando così a vivere nella casa o a percepirne i frutti, mentre la nuda proprietà passa già ai figli;
regolarizzare per tempo la situazione urbanistica e catastale, con l’aiuto dei tecnici, quando il proprietario è ancora in grado di decidere con serenità;
ottenere benefici fiscali, come vedremo nel prossimo paragrafo.

Le donazioni non sono però prive di rischi, e vanno valutate con attenzione:

il donante si spoglia del bene e perde, in tutto o in parte, il controllo su di esso;
le donazioni non possono ledere la quota di legittima degli altri eredi: se la ledono, i legittimari possono agire per ottenere la riduzione, e in alcuni casi le conseguenze possono estendersi anche a chi ha acquistato il bene dal donatario;
ciò che è stato donato ai figli può dover essere considerato, in sede di divisione, come anticipo sull’eredità (la cosiddetta collazione), salvo diversa volontà del donante.

Esistono strumenti più evoluti, come il patto di famiglia, utile per il passaggio generazionale di un’azienda o di partecipazioni societarie, e, in alcuni casi, il trust o le polizze vita. Si tratta di soluzioni da valutare caso per caso.

Il punto essenziale è che nessuno di questi strumenti è “buono” o “cattivo” in assoluto. Tutto dipende dalla composizione della famiglia, dal patrimonio e dagli obiettivi della persona.

5. Il meccanismo della “doppia esenzione”

Pianificare non serve solo a evitare liti: può anche portare un risparmio fiscale, grazie a un meccanismo che nella pratica professionale viene spesso chiamato “doppia esenzione” (o “doppia franchigia”).

Le regole di base

L’imposta sulle successioni e sulle donazioni segue regole molto simili nei due casi. Semplificando, per i trasferimenti a favore del coniuge e dei parenti in linea retta (figli, nipoti, genitori) si applica un’aliquota del 4% solo sulla parte di valore che eccede una franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario. Per i fratelli e le sorelle l’aliquota è del 6%, con una franchigia di 100.000 euro. Per gli altri parenti e per gli estranei le aliquote sono diverse e, in genere, non è prevista alcuna franchigia o è molto bassa. Per i beneficiari portatori di handicap grave la franchigia è più alta.

Per gli immobili si aggiungono, di regola, le imposte ipotecaria e catastale, che hanno una disciplina propria, con alcune agevolazioni in presenza dei requisiti previsti, ad esempio per la prima casa.

Come funziona la doppia esenzione

Il punto chiave è che la franchigia riguarda sia le successioni sia le donazioni, e le due situazioni vengono trattate come distinte. In pratica, un genitore può donare in vita ai figli beni fino al valore della franchigia, senza pagare imposta di donazione, e lasciare poi altri beni in eredità, usufruendo di nuovo della franchigia sulla successione, secondo le regole oggi vigenti.

Un esempio schematico aiuta a comprendere. Una persona ha due figli e un patrimonio di 3.000.000 di euro.

Senza pianificazione. Alla morte, ciascun figlio riceve 1.500.000 euro. Su ciascuno dei due si applica la franchigia di 1.000.000, e l’imposta del 4% si calcola sui 500.000 euro eccedenti, cioè 20.000 euro per figlio, 40.000 euro in totale.

Con pianificazione. In vita, il genitore dona a ciascun figlio beni per 1.000.000 di euro, interamente coperti dalla franchigia e quindi senza imposta di donazione. Alla morte restano 1.000.000 di euro, che si dividono in 500.000 euro a figlio, ancora coperti dalla franchigia sulla successione. Il carico fiscale sui valori è così pari a zero.

Il risparmio, in questo esempio, è di 40.000 euro, ed è tanto maggiore quanto più è elevato il patrimonio e quanto più è numerosa la famiglia.

Le avvertenze

La doppia esenzione non è una scorciatoia automatica e richiede cautela:

le donazioni precedenti fatte dallo stesso donante allo stesso beneficiario possono incidere sulla franchigia disponibile per donazioni successive;
il risparmio riguarda l’imposta sui valori, mentre le imposte sugli immobili (ipotecaria e catastale) e i costi notarili restano da valutare;
donare significa perdere la proprietà del bene e, quindi, ciò che si dona deve essere davvero superfluo rispetto alle proprie esigenze future;
le donazioni incidono sul calcolo della quota di legittima e sui rapporti tra gli eredi;
la normativa fiscale cambia con una certa frequenza: negli ultimi anni è stata oggetto di una riorganizzazione. Occorre quindi sempre verificare le regole in vigore al momento in cui si decide.

Il vantaggio fiscale, dunque, non deve mai essere l’unico criterio di scelta. Una buona pianificazione parte dall’obiettivo di proteggere la famiglia e di evitare conflitti, e solo in seconda battuta ottimizza il carico fiscale.

6. Cosa fare, in concreto

Per chi vuole prevenire questi problemi, o per chi si trova già in una comunione ereditaria difficile, indichiamo alcuni passaggi pratici:

Fare il punto sul patrimonio: elencare beni, conti, partecipazioni e debiti, in modo che sia chiaro cosa si lascerà.
Verificare la regolarità degli immobili: titoli edilizi, conformità urbanistica e catastale, eventuali abusi da sanare, con l’aiuto di un tecnico.
Valutare la composizione della famiglia e individuare i possibili elementi di conflitto o di fragilità.
Scegliere gli strumenti: testamento, donazioni, eventuale patto di famiglia o altre soluzioni, anche combinati.
Considerare il profilo fiscale, compresa la doppia esenzione.
Aggiornare periodicamente le scelte, perché la vita e le norme cambiano.

Se invece la comunione ereditaria è già aperta, è importante agire con tempestività: rispettare i termini per la dichiarazione di successione, valutare con attenzione le modalità di accettazione, avviare un confronto tra gli eredi per cercare una divisione amichevole e, se necessario, farsi assistere da un legale che possa mediare e, se serve, tutelare i propri diritti in sede giudiziale.

Conclusioni

La comunione ereditaria non è di per sé un male: è la conseguenza naturale del fatto che più persone ereditano da un’unica persona. Diventa un problema quando mancano accordi, regole e programmazione. A pagarne il prezzo sono gli eredi, che si trovano ad affrontare beni bloccati, liti, costi e imposte, spesso nel momento più delicato per una famiglia.

Pianificare la propria successione è un atto di responsabilità e di attenzione verso le persone care. Con un testamento ben fatto, con donazioni calibrate e con una corretta valutazione degli aspetti fiscali, come la doppia esenzione, è possibile lasciare in eredità un patrimonio ordinato e non un problema.

Se desidera approfondire la sua situazione, o se si trova già in una comunione ereditaria che non riesce a risolvere, il mio Studio Legale è a disposizione per un primo colloquio. Ogni famiglia è diversa, e anche la soluzione migliore deve essere costruita su misura.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono un parere legale. Le norme, in particolare quelle fiscali, possono subire modifiche: prima di assumere qualsiasi decisione è opportuno rivolgersi a un professionista che valuti il caso concreto.

La comunione ereditaria: perché non pianificare la propria successione può costare caro agli eredi

Introduzione